نحوه شناسایی و دخیل کردن مستأجران؛ پاشنه آشیل اخذ مالیات از خانه‌های خالی

از بهمن 98 که سامانه املاک و اسکان با هدف اصلی شناسایی خانههای خالی و اخذ مالیات در بخش مسکن رونمایی شد تا امروز که حدود ۲4 ماه از آن روز میگذرد، این برنامه توفیق چندانی نداشــته اســت. نقص در سامانه، روش اشتباه شناسایی، اختلاف بین دســتگاههای ذیربط و... از جمله دلایل در توجیه عدم کارایی سامانه مذکور اعلام شده است. در حالی قرار بود از اول بهمن ماه ســال گذشــته اخذ مالیات از خانههای خالی از
فاز وعده به فاز عملیاتی وارد شــود که در جدیدترین اظهارنظر نیز رســتم قاسمی وزیر راه و شهرسازی با اشاره به حضور در جلسه کمیسیون اقتصادی مجلس و ارائه توضیحات در خصوص وضعیت اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی، گفته است: طبق سامانه املاک و اسکان که مدتی پیش ساماندهی شد، آمار خانوارهای ایرانی
۶5 میلیون نفر بوده که وضعیت سکونت تعداد زیادی از آنها مشخص شده است.
وی با بیان اینکه برای -مالکان- خانههای خالی شناسایی شده پیامک ارسال کرده ایم تا وضعیت ســکونتی خودشان را تعیین تکلیف کنند، تاکید کرد: در صورتیکه این خانه ها خالی نبوده مالکان باید سامانه املاک و اسکان را اصلاح کنند. البته تعدادی از مالکان وضعیت خودشــان را اصلاح کرده و برای تعداد زیادی از مالکان نیز قبض مالیاتی صادر کردیم.
قاسمی بیان کرد: سامانه املاک و اسکان نواقصی داشت و موضوعاتی با سازمان امور مالیاتی و ســازمان بازرسی مطرح بود که مقرر شد ظرف دو هفته، کمیته مشترک ایجاد و به وضعیت سامانه رسیدگی شود و نواقص آن بر طرف  شود تا برای خانه های خالی قبض مالیاتی صادر کنیم.
سخنان وزیر راه و شهرسازی نشــان میدهد فاز شناسایی خانههای خالی چندان دقیق نبوده، مسئله ای که کارشناسان مسکن هم بر آن تاکید میکنند.
علی فرنام کارشــناس مرکز پژوهشهای مجلس شــورای اسلامی یکی از منتقدان شیوه شناسایی خانههای خالی در کشور با هدف اخذ مالیات است. وی پاشنه آشیل اخذ مالیات از خانههای خالی را نحوه شناسایی آن و دخیل کردن مستأجران در این فرآیند میداند.

وی  با تشریح نقاط ضعف اجرای قانون اخذ مالیات از خانههای خالی پیشــنهاداتی را برای اجرای بهتر این قانون ارائه کرد.
همانطور که میدانید بهمن 98 بود که سامانه ملی املاک و اسکان با حضور وزیر سابق راه و شهرسازی سابق رونمایی شد. اما از آن تاریخ تا الان ما موفق نشدیم بحث مالیات بر خانه های خالی را اجرا کنیم. دلیل عدم موفقیت چه چیزی بوده، مشکل از وزارت راه بوده یا سازمان امور مالیاتی؟
فرنام: بد نیست مروری بکنیم به گذشته این کار. قبلا هم در دهه ۷۰ بحث مالیات بر خانههای خالی را داشتیم و عملکرد خیلی محدودی داشته است و این باعث شد در سالهای حدود 8۰ این قانون مراعا و لغو بشود. تا اینکه دوباره بعد از موج افزایش قیمتی که در دهه 9۰ بود، مجددا در دســتور کار مجلس وقت قرار میگیرد و در ســال 94 مجدد این قانون با شکل و شمایل دیگری خودش را مطرح میکند ولی در آن زمان وزارت راه و شهرســازی وقت اعتقاد چندانی به اجرای آن کار نداشت و تقریبا پیش برده نشد. تا اینکه با تغییر دوران وزارت، یک رویکردی ایجاد شد که این اجماع لااقل در سطح مدیریتی وزارتخانه بود که این مورد نیاز اســت و در این حوزه اقدام بشود. کارهایی هم کردند و شــروع کردند و هماهنگی با دســتگاهها و برای ارتباط و لینک کردن
ســامانههایی که دارند و متصل کردن آن. در این رابطه پیشرفتهایی هم داشتند. برخی از دستگاهها همکاری کردند. حدود ۲5 دستگاه بودند که تعدادی از آنها تا قبل از سال 99 آن اطلاعات را لینک کردند. اما واقعیت آن اســت که این یک کار بزرگ و سنگینی است. یکی از دلایل پیچیدگی این طرح همان فاز شناساییاش است که فاز خیلی سختی است و شاید در همه دورانها این حاکم بوده و است. تا اینکه در مجلس هم قانونی برای این دیده میشود و یکی از نقاط قوت این قانون این است که سعی کرده با پلتفرم موجود که قانون مالیاتهای  مســتقیم است لینک شود و این خوب است. ما تورم قانونگذاری را شــاهد نیستیم. اما ملاحظاتی دارد که در طول زمان دارد خودش را نشان میدهد البته این هم در بعد بحث قانونگذاری است هم در بعد اجرایی.
حالا اگر ما مرحله به مرحله بیاییم جلو برویم یک بار از بُعد نظری اصلا نگاه بکنیم که بحث خانه های خالی چیســت و چه مســائلی را دارد؟ خانههای خالی اولا یک پدیدهای است که در خیلی از کشورهای دنیا رایج است. به خصوص در بازارهایی که ســوداگری در آن وجود دارد. کلا بازار مسکن در آزادترین اقتصادها به اقتصاد بازار
سپرده نمیشود چون دچار شکست بازار میشود و یک انحصارگرایی در بازار ایجاد میشود و نهایتا به ضرر اقشار و دهکهای پایین جامعه میشود. شاید اقتصادهایی هستند که در کمترین مسائل وارد میشوند و مداخله میشوند ولی در حوزه مسکن حتما مداخله دارند.
این پس بحث کلی حوزه مسکن است. در برخی از کشورها هم که سوداگری است در واقع بحث مالیات بر خانههای خالی اســت. منتها در ادبیات برنامهریزی مسکن باید این را در نظر داشته باشیم که یک ذخیرهای بازار برای جابجاییها میخواهد. یعنی شما یک ملکی را بفروشید ملک دیگری را بخرید، مستاجر هستید بروید سر
یک ملک دیگری هستید.
* بازار باید چه میزان ذخیره مسکن داشته باشد؟
فرنام: در عرف برنامهریزی مســکن میگویند بازار 5 درصد موجودیش را نیاز دارد که به عنوان ذخیره جابجایی یا ذخیره نقل و انتقال داشــته باشد اگر از این کمتر باشد خودش یک عاملی میشود برای افزایش قیمت. مثلا در برههای تعداد زیادی میخواهند جابجا بشــوند حالا اعم از مالک یا مستاجر. عرضه کم است این خودش یک تبعات افزایش قیمتی دارد ولی در کشور ما بر اساس سرشماری نفوس و مسکن سال 95، این عدد ۱۱ درصد است. دو میلیون و ۶۰۰ هزار واحد تقریبا نسبت به کل حساب بکنید میشود ۱۱ درصد. البته اینجا هم یک نکته مهمی هست که تازه آمار خانههای دوم جداست. دو میلیون و ۱۰۰ هزار واحد خانه دوم داریم که این هم عدد
قابل توجهی است و خودش هم نیاز به یک سری ملاحظات دارد. شاید بتوان گفت مهمترین مشکل این کار همان فاز شناسایی است. در فاز شناسایی این چیزی که در این طرح و قانون دیده شده در واقع این بوده که ضمن اتصال تمام سامانهها و تکالیفی که دیده شد یک خود اظهاری عمومی برای همه دیده شد که این به نظر من جای ســوال دارد. فرض کنید اصلا مستاجر هستم چرا ۲8 میلیون خانوار باید درگیر بشوند که اینقدر سامانه بزرگ بشود و آن مسائل هم بعدا برایش پیش بیاید و یک سری دیتاها و سوابق هم کلا از بین برود و تبعاتی هم داشته باشد. درستش این بود که مثل تمام سیستمهای مالیاتی دیگر، مودی باید خود اظهاری بکند. یا سازمان مالیاتی خودش شناسایی کند و نهایتا اجرا. درست است که وزارت راه و شهرسازی معرفی میکند ولی متولی واحد بحثهای مالیات در کشور سازمان امور مالیاتی اســت. یا باید خودش با ابزارهای خودش شناســایی بکند یا بر اساس ادعای آن شخص و اگر آن ادعا اثبات نشد و کشف کرد با جرایم سنگین بازدارندگی ایجاد کند. یک روش شــناخته شده این اســت که با تراکنشها خانههای خالی را شناســایی کنیم، گرچه سخت است اما جریمههایی برایش تعیین میکنند که اگر کشف شد بازدارندگی ایجاد بکند. باید بیشتر از ابزارهای تشویقی استفاده شود نه ابزارهای جریمهای. برای کسی که ممکن اســت چند واحد داشته باشد و اعلام نکند شما در صورت عدم احراز جرایم ســنگینتری برایش ببینید. ولی اینکه ۲8 میلیون مســتأجر فراخوان داده بشوند
این شــاید کار جالبی نبود. همیشــه هم این مطرح بوده و جالب اســت بدانید که یکی دیگر از چیزهایی که شــاید ما از آن راحت گذشتیم، خیلی از جاها اینها داده میشــود به حکومتهای محلی که شهرداریها و شوراها هستند و این میتوانست خیلی مشکلات ما را حل بکند و تازه کسی نگفته که برنامهریزیهایش با شهرداری، تحت نظر وزارت راه و شهرســازی امر سپرده بشــود به شهرداریها میبینید چه تفاوتی میکند. شما وقتی این را به شهرداری دادید شهرداریها الان طبق مصاحبه وزیر وقت ســال 99 در صحن مجلس، گفتند که 9۰ درصد شهرداریهای ما طراز مالی منفی دارند. پس چنین نیازی مــا داریم به لحاظ منابع درآمدی از آن طرف سامانه اطلاعاتی خیلی قوی دارند شهرداریها، یک چیزی داریم به اسم «تقویم ابنیه و املاک»، این را شــهرداریها دائما بروز میکنند این مبنای محاســبات عوارض، عوارض کسب و پیشــه و چیزهای دیگر است برای شهرداریها و این دیتا بیس را دارند که خانه من و شــما متراژش چقدر اســت؟ کجاست؟ اطلاعات بسیار دقیقی دارند. در مورد ساخت و سازهای جدید که مثلا در کلانشهرها صورت گرفته حداقل چندین سال هست که به صورت کاملا سیستمی و دیجیتال سوابق موجود است.
* پس چرا از این آمار و اطلاعات و زیرساخت شهرداریها برای شناسایی خانه های خالی استفاده نمیشود؟
فرنام: این را تکلیف کردند که دستگاهها بیایند اطلاعاتشان را لینک بکنند. احتمالا شهرداری ها هم جزئشــان بودند و دادند. ولی اساسا وقتی شما میروید در فاز ۸  میلیون با یک متولی مســئله پیچیده میشود ولی شــما بروید روی فاز ۱4۰۰ تا شهرداری، هر شهرداری خودش اشــراف دارد شما شهرداری منطقه دارید، ناحیه دارید، حتی بعضا محلات داریم. این شناســایی خیلی راحتتر است. شما به جای اینکه بروید روی حجم کل کشــور، بیاییم این را بشکانیم در پیکسلهای مدیریت و ســاماندهی خودتان و کســی هم نگفت واگذار شــود چون اگر واگذار بشود به شهرداریها یک نگرانیهایی است که درحق مردم اجحاف بشود این باید با متولی و تولیگری وزارت راه و شهرسازی. ولی توسط آنها انجام بشود اگر ما ادعا میکنیم که بحث خانه هــای خالی مالیاتش بحث درآمدش برایمان مهم نیســت پس چه بهتــر بخش عمده این درآمد را هم بدهیم به شــهرداریها که آن درآمد کســری یا درآمدهای ناپایدارشــان هم تامین بشود یا یک تیر دو نشان زدیم هم ذینفعش میکنیم هم خودش آمار و اطلاعات دارد و ما هم نظارتگری میکنیم.  من یک پیشنهاد دیگری داشتم. با این صحبتهایی که کردیم یک سری برش های دیگری هــم دارد بحث خانه های خالی که ما برای اولین بار جزئیات این خانه های خالــی از مرکز آمار به تفکیک مناطق و حتی شــهرها در آوردیم. من ندیدم جای دیگری این کار را کرده باشــند نهایت تفکیکــش یک تفکیک ملی و یک تفکیک اســتانی اســت مثلا فلان استان ۱۱ درصد اســت آن یکی ۱8 درصد و آن یکی ۷
درصد است. به تفکیک شــهر این کار را انجام دادیم نتایج جالبی به ما رســید. استنتاج کردیم. دیدیم یک جاهایی به طور معناداری بالاســت و جالب است یکی از آن جاها خود شهرهای جدید بود. فلسفه وجودی شهرهای جدید صفر تا صد آن در اختیار وزارت سابق مسکن و شهرسازی و راه و شهرسازی فعلی است. از مکانیابی تا تامین زمین و واگــذاری و تمام دادههایش وجود دارد. عمدتا بر مبنای سیاســتهای حمایتی مسکن فرقی ندارد حتی قبل از مسکن مهر هم داشتیم. سیاستهای حمایتی دلالت داده میشود به شهرهای جدید بعد مسکن مهر، بعد اقدام ملی، بعد نهضت ملی ما چنین دیتابیســی هم داریم و آن وقت در شهرهای جدید این آمار بالای خانه های خالی ما را یک مقداری نگران کرد.
* چه میزان خانه خالی در شهرهای جدید داریم؟
فرنام: بستگی دارد مثلا ما در مجلسی یا یکی دو شهر جدیدی که داریم جالب است بگویم تعداد خانه خالی از تعداد خانهای که در آن ساکن هستند بیشتر است. یعنی به ازای هر یک خانواری که ســاکن وجود دارد بیش از یک خانوار خالی وجود دارد این رفرنســی از سرشمالی سال ۱395 است. در شهرهای جدید دیگرمان هم اغلب
۶۰ درصد، ۷۰ درصد، 5۰ درصد، یعنی به ازای هر خانوار نیم خانوار خالی، به جای ۱۱ درصد متوسط ملی مثلا 5۰ درصد یا بیشتر. پس در اینجا متولی یک مسائلی را نادیده گرفته در واگذاریها در تخصیص یا حتی در بحث قوانین. اینگونه میشود که سیاستهای حمایتی به هدف نمیخورد. این به خصوص وقتی با یک ســری آمارهای دیگر هماهنگ شــد که احتمالا شما هم شنیدید که مثلا تعداد قابل توجه خانه های خالی که در اختیار یک یا چند نفر است. به طور خاص که بحث پردیس مطرح شــد این را تایید کرد. یا حتی ما آمار بالای اجاره نشینی که مثلا در خیلی از این شهرها داشتیم دیدیم که دارد یک چیزهایی را اینها به ما نشان میدهد. این بحث شهرهای جدید حتما خود وزارت راه و شهرسازی باید یک بررسی دقیقی کند شــهرهای جدید سوپاپ کلانشهرها هســتند چون در کلانشهرها نمیتوانیم عرضه راحت زمین را داشــته باشیم وزارت راه و شهرسازی باید بیاید تنظیمگیری
بازار زمین و مسکن را در آنجا هدایت شده انجام دهد. آنجا را هم عمدتا بدهد برای اقشار حمایتی. اقشار متوســط و بالاتر هم حالا در چارچوبهای خودشان برای تنوع مسکن تنوع بافت شهری سر جای خودش دیده شود. پس یک بحث این است، منتها الان بحث قانون خانه های خالی شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر را معاف میکند تقریبا یک یا دو شــهر جدید ما یعنی فکر کنم اندیشه اســت که در سرشماری 95 بالای صد هزار نفــر بوده البته الان میگویند جمعیت پردیــس و پرند هم به بالای ۱۰۰ هزار نفر رســیده اســت. پس این به نظر من یکی از چیزها است که وظیفه جدی به دوش وزارت راه و شهرســازی است که سیاستهای مســکنش را در شهرهای جدید به
اقشار هدف برســاند. به خصوص جایی که مسکن حمایتی است. مسکن حمایتی برســد به مخاطب خودش. مسکن معمولی، ویلایی سر جای خودش مطلوب است ساخته بشود اشکالی ندارد اصلا نیاز هم است اما سیاستهای مسکن حمایتی صرف استفادههای سوداگری و سرمایه گذاری نشود. یک بعد دیگری که ما پیدا کردیم این بحث خانه های خالی را شــهرهای کوچک، مناطق محروم و حتی دورافتاده اســت به نظر میرســد که اینها ناشی از مهاجرت است. مثلا کسی که ممکن است از بیرجند یا یک شهری فرض کنید که مهاجرت
بکند به مشــهد خانه خودش را نگه داشته است این آن جنبه سوداگری را برای ما ندارد. در شــهرهای دیگری که اصلا اقتصاد سوداگری اصلا معنا ندارد. در خیلی از شــهرهای ما چیزی به اسم دلالی مسکن نیســت. مثلا شما نهایت تلرانس قیمت ممکن اســت 5 درصد،۱۰ درصد بالا پایین باشد اینجاها اساسا باید به نظر من باید
معاف بشود. نه در بحث خانههای خالی در بحث کلی مالیات در خیلی از کشورهای دنیا میبینیم به جای اینکه بیاید کل ســرزمین را مشمول مالیات مسکن بکند آن کانونهای سوداگری کانونهای سوداگری کجاست؟  کلانشهرها، تهران، کرج، شیراز، قم، اصفهان، تبریز، مشــهد و یک ســری مناطق ییلاقی و ویلایی، مثلا باز یکی از
نواقص اینجا این است که به واسطه معافیت شهرهای زیر صد هزار نفر فرض کنید جایی مثل لواسان و فشم معاف است و شما دارید چراغ سبز نشان میدهید جایی که زمین منابع طبیعی رفتارهای تغییر کاربری پیدا میکند زمینی که ارزشش صفر است با یک سری هزینههای غیرقانونی میاید تبدیل میشود عرضه میشود به بازار
با قیمتهای نجومی. در واقع تشــویق میشــود. یا دو تا گپ دیگری که این قانون دارد این اســت که زمینهای بایر مسکونی در این طرح نیست. زمین بایر مسکونی با ارزشترین دارایی زمین برای سیاستهای توسعه مسکن است. چرا این حرف را میزنیم؟ اولا دارد از تمام زیرساختهای شهری استفاده میکند ولی هیچ عرض های ندارد. یعنی آب دارد، برق دارد، گاز دارد، راه دارد، خدمات شهری دارد، مدرسه دارد، مسجد دارد، کلانتری دارد، ولی هیچ کمکی به بازار مسکن نمیکند جنبه احتکاری و سوداگریش خیلی بیشتر است. بر اســاس آمار مرکز آمار قیمت مسکن از سال 95 تا ۱4۰۰ در تهران 8 برابر شده اســت. زمین 9۲۰ درصد و اجاره ۲۷5 درصد افزایش یافته است. این یعنی انگیزه برای نگه داشتن زمین و ملک کلنگی خیلی بیشتر است. حتی از خود مسکن! ولی
ما این را جا انداخته ایم. به نظرم در قانون مالیات حتما اراضی بایر مسکونی باید مشمول این بشوند و اینکه
هر زمین مســکونی الان به طور متوسط در کلانشهرهای ما شش تا هفت واحدی هستند یعنی شش واحد عرضه میکند به بازار وقتی این عرضه نمیشود آن وقت ما میرویم سراغ زمینهای بیرون شهر و مسائلی که دارد پس این حتما دیده بشود. و (عایدی بر سرمایه) CGT این نه در این مالیات در تمام مالیاتهای حوزه مسکن اســت، مالیات بر عایدی سرمایه مسکن مالیات بر کل درآمد است مالیات بر زمین است. مالیات خانههای خالی جایی موفق میشود که شما یک سیاست مالیاتی کلی روی تمام بازارهای موازی داشــته باشید. یعنی چه؟ دیگر سفتهگری مثلا طلا، ارز، سهام، اینها همهشان دیده شده است چون بازار سرمایه سیال است، شما وقتی یک
جای آنرا بیایید یک دیوار بکشــید، ســریع این جریان سریع مثل آبی که جلویش بســته شده میرود مسیر عوض میکند میرود جای دیگری را خراب میکند مگر اینکه شما برنامهریزی مدون داشته باشید تمام آن حوزههای را درست دیده باشید.
یکی از کارهایی که خیلی روی آن تاکید داریم برای مانعزدایی بحث تسهیل صدور جوازهاســت که خدا را شکر صدای ما شنیده شده و به نظر میرسد در این زمینه جامعه مدیران حســاس شدند و حرکتهای انجام میدهند و یکی هم بحث پیش فروش ســاختمان است یعنی طلای نابی است که ما داریم از دست می دهیم بحث پیش فروش ساختمان را.