قیمت مسکن یا اجاره بها؛ کدام یک حباب دارد؟

با توجه به اینکه وزارت راه و شهرسازی که پیش از این مرجع اعلام داده های قیمتی مسکن بود از تابستان سال ۱۳۹۹ از انتشار آمار خودداری کرده، در حال حاضر بانک مرکزی و مرکز آمار به عنوان دو مرجع رسمی انتشار آمارهای رسمی حوزه مسکن به شمار می روند که البته داده های مربوط به شهر تهران به طور مرتب و تواتر ماهانه یا فصلی منتشر می‌شود و انتشار داده های شهرهای دیگر، نظم و ترتیب مشخصی ندارند. بنابراین تمام آمارهای بکار رفته در این گزارش مربوط به شهر تهران و بر اساس اطلاعات مرکز آمار و بانک مرکزی است.

اگر آمارهای بانک مرکزی را ملاک قرار دهیم میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در خرداد ماه سال ۱۴۰۱ برابر با ۳۹٬۴۱۴٬۵۰۰ تومان می‌باشد. اگر این عدد را با ابتدای سال ۱۳۹۶ مقایسه کنیم به معنای افزایش ۹.۱ برابری می‌باشد. در آن سو، داده های مرکز آمار میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در خرداد ماه را برابر با ۴۱٬۴۰۸٬۸۰۰ عنوان کرده است که در قیاس با ابتدای سال ۱۳۹۶، افزایش ۹.۱ برابری قیمت مسکن در شهر تهران را نمایان می‌کند. بنابراین هرچند ارقام این دو منبع آماری از لحاظ مطلق متفاوت می‌باشند که آن هم به دلیل نوع نمونه‌گیری است ولی به طور نسبی افزایش قیمت را از ابتدای سال ۱۳۹۶ یکسان نتیجه می‌دهند. نمودار زیر چگونگی تغییرات قیمت یک متر مربع آپارتمان مسکونی را بر مبنای اطلاعات مرکز آمار و بانک مرکزی از ابتدای سال ۱۳۹۶ الی خرداد ۱۴۰۱ را نشان می‌دهد.

بنابراین تا بدینجا این موضوع نمایان شد که هر چند داده‌های مرکز آمار و بانک مرکزی با یکدیگر متفاوت هستند اما روند تغییرات را به طور مشابه تصویر می‌کنند که آن هم نمایانگر افزایش ۹.۱ برابری قیمت مسکن در شهر تهران در طول بازه زمانی مورد نظر است. اما برای آنکه از هدف اصلی این گزارش فاصله نگیریم، افزایش قیمت مسکن را با تغییرات شاخص قیمت مصرف کننده خانوار شهری تهران یا همان تورم مقایسه می نماییم. (منبع اطلاعاتی تورم، مرکز آمار است)  بر مبنای آنچه که آمارها نشان می‌دهد، میانگین قیمت تمام کالاها و خدمات مصرفی خانوارهای شهر تهران از ابتدای سال ۱۳۹۶ افزایش ۴.۵ برابری را نشان می‌دهد که این رقم بیانگر آن است که رشد قیمت مسکن افزایش بیش از ۲ برابری را نسبت به کل کالاها و خدمات مصرفی خانوارهای تهرانی داشته است.

برای آنکه این موضوع را تبیین کنیم که آیا چنین افزایشی در قیمت مسکن نشانگر حباب قیمتی است، دو ابزار تحلیلی ساده در اختیار داریم که به نوعی مکمل یکدیگرند.

1. نسبت قیمت به اجاره (P به R): این نسبت بیان می‌کند که قیمت هر متر مربع آپارتمان چه نسبتی از اجاره بهای سالانه آن می شود. در صورتی که این نسبت تفاوت معناداری از روند بلند مدت خود داشته باشد، نمودی از حباب منفی یا مثبت در قیمت و یا اجاره بها در نظر گرفته می‌شود.
2. قیمت دلاری: این شاخص که همانگونه که از اسمش مشخص است، قیمت هر مترمربع را بر اساس دلار بیان می‌کند، همانند نسبت قیمت به اجاره، چنانچه تفاوت معناداری از میانگین بلندمدت خود داشته باشد (بیش‌تر یا کم‌تر) به عنوان حباب مثبت یا منفی قیمت مسکن تلقی می‌شود که یا باید قیمت مسکن کاهش یابد و یا اینکه آحاد جامعه بر این باور هستند که در آینده تورم به افزایش قیمت ارز خارجی یا همان دلار می انجامد.

اکنون به بررسی این دو معیار در بازار مسکن شهر تهران می پردازیم:

نسبت قیمت به اجاره (P به R)

همانگونه که از عنوان این معیار مشخص است برای برآورد آن قیمت مسکن تقسیم بر اجاره بهای سالانه آن می‌شود. از آنجا که داده های اجاره بها توسط مرکز آمار و به صورت فصلی منتشر می‌شود، ملاک قیمت در برآورد این نسبت، داده های منتشر شده از سوی مرکز آمار می‌باشد.

همچنین با توجه به اینکه داده های مربوط به میزان اجاره‌بها تا پایان تابستان سال ۱۴۰۰ در دسترس می‌باشد، در این گزارش برای آنکه برآوردی از میزان اجاره بها تا پایان فصل بهار امسال داشته باشیم، بر اساس شاخص قیمتی گروه مسکن، آب، برق و گاز مربوط به خانوارهای استان تهران که توسط مرکز آمار منتشر می‌شود، اجاره بهای مربوط به فصول پاییز و زمستان سال ۱۴۰۰ و همچنین بهار ۱۴۰۱ تخمین زده شده است.

آمارها نشان می‌دهد که قبل از جهش قیمتی مسکن (ابتدای سال ۱۳۹۷) میانگین نسبت قیمت به اجاره آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران در یک بازه زمانی حدود ۱۰ ساله به طور تقریبی برابر با ۱۷ واحد بوده است. اما در بازه زمانی بهار ۱۳۹۷ تا بهار ۱۴۰۱ این رقم به ۲۸ واحد افزایش یافته است و حتی در زمستان ۱۳۹۹ به رکورد بیش از ۳۹ واحدی دست پیدا کرده است. نمودار زیر تغییرات نسبت قیمت به اجاره مسکن در شهر تهران را در بازه زمانی بهار سال ۱۳۸۸ تا بهار سال ۱۴۰۱ به تصویر کشیده است.

آنگونه که می‌توان دریافت، معیار قیمت به اجاره طی حداقل چهار سال گذشته به شدت افزایش یافته و بر اساس برآوردهای نگارنده، در بهار امسال رقمی بالاتر از ۳۲ واحد را ثبت کرده است. با توجه به آنکه پیش از دوره افزایش قیمت میانگین این معیار، ۱۷ واحد بوده است بنابراین می توان اظهار کرد که در بازار مسکن شاهد حباب قیمتی می باشیم.

اما این حباب قیمتی به دو صورت تفسیر می‌شود:

1. حباب مثبت قیمت مسکن: در این صورت و بر مبنای معیار قیمت به اجاره، قیمت مسکن بیش از حد افزایش یافته و سناریو کاهش قیمت قابل تصور است.
2. حباب منفی اجاره بها: در این صورت هر چند که افزایش اجاره بها به عنوان یک معضل شناخته می‌شود اما در صورتی که این سناریو مطرح باشد در آینده افزایش اجاره بها باید بیش از قیمت مسکن صورت پذیرد.

در اینجا برای آنکه بدانیم کدام یک از این دو سناریو از احتمال وقوع بالاتری برخوردار می باشند به سراغ معیار دوم یعنی قیمت دلاری مسکن می رویم.

قیمت دلاری مسکن

برای محاسبه این معیار، قیمت هر مترمربع آپارتمان در هر ماه را تقسیم بر میانگین قیمت دلار در بازار آزاد در همان ماه می‌کنیم. قیمت مسکن بر اساس داده های بانک مرکزی و همچنین تعدیلی از داده های وزارت راه و شهرسازی (برای سال‌های قبل از ۱۳۹۶) بدست آمده است.

برآوردهای نگارنده نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران بر حسب دلار در بازه زمانی مورد بررسی (از ابتدای سال ۱۳۸۱ تا خرداد ماه ۱۴۰۱) ۱٬۱۶۲ دلار می‌باشد. این معیار در خرداد ماه امسال به رقمی در حدود ۱٬۲۵۳ دلار رسیده است.

بر اساس برآوردهای نگارنده قیمت دلاری مسکن در خرداد ماه سال ۱۴۰۱ انحراف ۷.۸ درصدی نسبت به میانگین بلندمدت خود دارد که می‌توان اینگونه تفسیر کرد که تفاوت معناداری نسبت به میزان بلندمدت خود ندارد.

قیمت مسکن حباب دارد؟

برآیند دو معیار نسبت قیمت به اجاره و قیمت دلاری مسکن اینگونه قابل تحلیل می‌باشد؛ در صورتی که دلار در قیمت کنونی خود باقی بماند سناریو حباب منفی اجاره احتمال بالاتری دارد و در آینده تورم اجاره بها بیش از تورم قیمت مسکن خواهد بود. اما اگر قیمت دلار کاهش معناداری را ثبت کند، سناریو کاهش قیمت مسکن نیز قابل دسترس می باشد. به طورکلی با در نظر گرفتن شرایط خرداد ماه سال ۱۴۰۱، فرضیه حباب قیمت مسکن به نظر می رسد که فرضیه درستی نباشد.